都市部の不動産投資の特徴とは？

こんにちは。三浦です。
不動産投資をする人は目的をもち、それに見合った物件を購入します。

そこでまず考えるのが、都市部の物件を購入すべきか？地方の物件を購入すべきか？

不動産投資をする多くの人の目的は、労働所得でなく、不労所得として家賃収入を得ることにあると思います。

そこで今回から2回にわたり、①都市部の物件の特徴と②地方の物件の特徴をメリット、デメリットにわけて書いていきます。
今回は都市部の物件の特徴です。

1.都市部の物件のメリット

不動産投資において、都市部の物件のメリットは大きく分けて下記の3つがあげられます。

①空室リスクが低い
都市部の人口は多いことから、空室になることは地方の物件に比べ低くなります。

また、地方の若者は進学や就職にともない、都市部に出てくる傾向にあり、地方は過疎化し、さらに都市部に人口が集中します。

不動産投資で一番避けたいのは空室であること。

空室であれば家賃収入を得ることができず、金融機関から借入れをしていた場合、資金繰りが困難です。

②賃料を高く設定できる
都市部の場合、通勤、通学に便利であるため、ある程度高く賃料を設定しても、入居が決まります。

そのため、経費などを差し引いても、家賃の多くが残ります。
今後、さらに都市部に人口が集中するとなると、賃料があがることが見込まれます。

③売却しやすい
都市部の不動産は需要が多いため、購入したいオーナーは多くいます。

基本的に長期保有されることが多いですが、購入希望者が地方に比べ多く、需要が大きいため、いざというときに売却することも可能です。

2.都市部の物件のデメリット

不動産投資において、都市部の物件のデメリットもきく分けて下記の3つがあげられます。

①価格が高い
都市部の物件は地価の価格が高く、賃料が高いため、どうしても不動産価格が高くなります。

そのため、現金で購入することができる人は少なく、金融機関に借入れして購入する人が多いです。

②競争が激しい
都市部の人口は多いですが、同一価格帯に家賃を設定している不動産も多く、競争が激しくなります。

借入の返済のために家賃を下げることができない場合、エアコンなどの設備を新しく設置する、家賃1ヵ月分を無料にするなどの差別化を図る必要も出てきます。

③利回りが低い
都市部の不動産は地方の不動産に比べ、2倍、3倍と価格が高い場合がありますが、家賃を地方の2倍、3倍と高く家賃設定できるものでもありません。

たとえば、地方で1R（ルーム）の家賃が4万円であっても、都市部で１R（ルーム）の家賃を12万円になることはなく、12万円にしてしまうと入居者がいなくなります。

どうしても近隣の家賃相場で判断し、一定水準以上に家賃をあげることはむずかしいものです。

そのため、どうしても利回りが低くなります。

以上、都市部の不動産投資の特徴をご紹介しました。
次回は、都市部の不動産投資のメリット、デメリットについて書いていきます。