地方の不動産投資の特徴とは？

こんにちは。三浦です。
前回の「不動産投資！物件の特徴（都市部編）」はいかがでしたでしょうか？

都市部は需要が高く、不動産自体の価格が高いため、利回りは5％～8％であることがほとんどです。人口が多いため入居者が決まりやすく、安定した家賃収入をあることができます。

では反対に地方の不動産事情はどうなっているのでしょうか。今回は地方の物件の特徴についてご紹介します。

1.地方の物件のメリット

不動産投資において、地方の物件のメリットは大きく分けて下記の3つがあげられます。

①物件価格が安い
地方は人口が少なく、需要が低いため物件価格は安くなります。同じような物件でも、都市部の半値以下で購入できることもあります。

また地方の場合、地主系大家が多く、相続問題を早期に解決するため、安価で売却されることもあります。

さらに若者の地方離れが進むと、より物件価格が安くなると考えられます。

②利回りが高い
物件価格が安いということは、家賃も安くなります。

しかし、物件価格が半値になっても、同じように家賃も半値になることはありません。また、固定資産税、都市計画税なども安く済むため、利回りが高くなります。

都市部にはめったにない年15％～年20％の高利回りの物件もあります。そのため、借入れがあっても早期に返済することができ、さらにキャッシュフローを生み出します。

③競争が少ない
先ほど記載した通り、地方の不動産オーナーは都市部に比べ、地主系大家が多いです。
リフォームを行わずに客付けを依頼することもあり、不動産投資に力を注いでいないことがあります。

そのため、適正な家賃設定をしたり、リフォームを行ったり、差別化を図ることで入居者を獲得できます。

2.地方の物件のデメリット

不動産投資において、地方の物件のデメリットも大きく分けて下記の2つがあげられます。

①需要が低い
地方は人口が少ないため、賃貸の需要は高くありません。

また、現在の日本では都心回帰の傾向が強く、企業、工場や大学が都心部へ移転し、地方の人口が減少傾向にあります。

学園都市や企業城下町は、今までその学校や企業があることで経済効果の恩恵を受けていました。

しかし、移転にともない一気に廃れてしまい、競争は少ないものの、賃貸経営に大きな打撃を与えてます。

②いざというときに売却しにくい
地方の物件は需要が低く、現金が必要なときに売却できないこともよくあります。

地方でも、唯一無二の物件であれば、付加価値がついて高く売れます。

しかしそうでない物件は需要が低いため、どうしても早期に資金化するために安く売却しなければいけない場合もあります。

また借入れをしていた場合、売却しても完済できず、借入れだけが残ってしまうケースもあります。

以上、地方の不動産投資の特徴をご紹介しました。

まとめ

都市部の物件は空室リスクは低く、人口の増加もこれから見込まれるため、ある程度安定した家賃収入を得ることができます。
反面、物件の価格が高く、相応の借入れを組む必要があり、利回りが低いため長期にわたり返済をしていく必要があります。
ある程度資金に余裕があり、堅調に不動産投資をしていく人には都市部の物件はおすすめです。

一方、地方の物件は物件価格自体が低いため、借入れ金額を抑えることができます。

利回りが高いことから、数年で完済することも可能です。反面、企業や大学の移転や閉鎖などで人口が減少してしまうと需要が急落するリスクがあります。

都市部の物件を購入する余裕はないが、高いリスクを負ってでも効率よく利益を上げたいと考えている人は地方の物件がおすすめです。

都市部の物件と地方の物件でそれぞれ長所、短所があります。
なんのために不動産投資をするのか目的を明確にし、どの物件が自分の目的に合っているのかを考えて物件を選んでみてください。