こんにちは、西野です。

仕事をしながら不動産投資にチャレンジしているかたは実は多いです。

不動産投資は動くお金が大きいため、気軽に「不動産を買ってみよう！」とはなりづらいものです。

だからこそ、あらかじめリスクを把握して対策をしておけると安心ですよね。

今回は、不動産投資のリスクとその対策、そして注意すべき点についてお話していきます。

不動産投資は株や投資信託にくらべてリスクの予測と対策がしやすい！

不動産投資は物件を所有することからくるリスクは多いですが、リスクの予測が立てやすい特徴をもちます。

どのようなリスクがあるか、代表的なものを5つに絞ってご紹介していきます。

１．不動産投資の代表的なリスク5選！

不動産投資のリスクを知り、先回りしてリスクヘッジをすることで、最終利回りを高めることができます。

①空室リスク

マンション投資のリスクとしてまずあげられるのが空室リスクです。

入居者が見つからずに空室がでると、家賃収入がストップします。

不動産オーナーのなかには長く空室が続いた際に、家賃を下げて対応するかたもいるようですが、そうすると当初予定していた投資計画に届かない可能性もでてきます。

物件の購入時に空室リスクが少ない部屋を選ぶことが大事です。

たとえば、

・駅から徒歩10分以内の立地の物件

・ターミナル駅に極力近い場所

・共用部分を含めて、管理会社の管理がしっかりしている物件

など、入居者に人気がある物件であればあるほど、空室リスクを減らすことができます。

いちばんは自分がこの家に住みたいか？という観点をもつことが大切です。

②家賃滞納リスク

空室リスクよりもやっかいなのが家賃滞納リスクです。

家賃が払われないため収入が入ってこないうえに、人が住んでいるため次の入居者を探すこともできません。

しかも、日本の法律は居住者が優遇されており、家賃の滞納が発生したからといって、すぐに追いだすことができないようになっています。

滞納が発生すると回収の手間もかかりますし、入居者ともめると解決までに長引きます。

賃貸管理会社で滞納保証があるところを選んだり、入居時の審査をしっかりしている保証会社を選ぶようにしましょう。

③金利上昇リスク

ローンを組んだ場合、世のなかの経済情勢に応じて金利が変わる可能性があるため、金利上昇リスクがあります。

そもそも自宅を購入する際の住宅ローンと、不動産投資物件を購入する場合の不動産投資ローンは金利が異なり、不動産投資ローンは金利が高く設定されています。

途中の資金繰りをみて、可能であれば繰上げ返済をすることがおすすめです。

返済計画をたてるときは、余裕をもって計画を立てられるように、物件選びも工夫していきましょう。

④天災リスク

天災リスクとは、地震や台風などの暴風雨、河川の氾濫などの自然災害によるリスクのことをいいます。

木造よりも鉄筋鉄骨コンクリート造の物件は耐震性・耐火性が高く、その点も考慮して物件を選ぶのがおすすめです。

また、保険にはしっかり加入しておきましょう。

火災保険は火災のときだけでなく、水災や住居内の水漏れ、破損汚損が補償されるものもあります。

見落としがちなのが地震保険です。地震による火災は火災保険では補償されず、地震保険での補償になります。

地震保険は火災保険にくらべると保険料が高く敬遠されるかたが多いですが、保険料が高い＝保険金の支払いが多いということです。

火災保険とセットでの加入になりますので、早めに手続きしておくのが良いと思います。

⑤税務リスク

投資をすると税金がかかるのはご存じなかたも多いかと思います。

不動産は固定資産税や不動産取得税、登記にかかる費用や所得税など、株や投資信託にくらべてかかる経費の種類が多いため、税金の申告もれが起きやすいです。

税務面で確定申告は必要ですし、聞きなれない言葉や手続きが多いことから、自分で対応するのがむずかしいと感じる場合もあるでしょう。

もし税理士さんに手続きお願いをする場合はその費用もかかります。

２．サブリース（家賃保証）はあったらラッキーだと思うくらいでちょうど良い

新築マンションの不動産投資をするときに「サブリース（家賃保証）」という言葉を耳にすることがあるかもしれません。

サブリース（家賃保証）とは、空室リスクに備えて保証をする仕組みです。

空室が出ることでオーナーに家賃収入が入らなくなる期間分、保証会社からオーナーへ家賃分の収入が入ることを保証するものです。

もちろん、手数料を保証会社に支払うことになります。

これだけ聞くと、空室リスクも避けることができて安定した収益をえられるように思われがちです。いざというときのお守りのような存在ですね。

しかし、空室が出て本当に保証が必要なときに、保証会社がサブリースの契約を解除・変更するケースがあるそうです。

たしかに、保証会社の経営が悪くなるとオーナーに保証している家賃を支払えなくなるため、見直しをしてくださいという流れ自体は自然かなとは思います。

しかしこのサブリースをアテにしていたオーナーにとっては、間違いなく痛手ですよね。

株式の情報は新聞や証券会社をつうじて、世間に公開されているものがとても多いです。

それに対して不動産投資の情報は実際に取りくんでいるひとにだけ公開されていて、クローズなものが多いことが特徴です。

なにに投資をするにしても、時代の変化とともにわたしたちに変化が起きることはよくある話です。

仕組みに頼らず、どんな状況下でも自己責任で判断して進めていくことが大切ですね。

【まとめ】不動産投資の特徴を生かし、長期的な視点で資産形成をしていきましょう

不動産投資は大きなお金が動きます。長期的な視点でリスクに向き合い、先回りして対策を考えておくといいですね。

ほかの投資商品と同じく、不動産投資も最終的には自分のお金をつかう以上は自己判断をすることが大切です。

ご自身の資金と相談し、計画をしっかりと立ててチャレンジしましょう。