利回りの計算方法を知り、自分の理想の利回りを達成していきましょう！

こんにちは、西野です。

前回のブログでは、株式と債券の利回りの計算方法についてお伝えしました。

投資商品を買ったときの金額と売ったときの金額から利回りが算出されるので、計算式を知ると実はシンプルに感じたかたも多いのではないでしょうか。

今回は、投資信託と不動産投資の利回りについて、見ていきます。

投資信託は株式と債券に比べて、利回りを計算する際に計算に入れる項目が多いですが、買ったときの金額と売ったときの金額をもとに計算をするという点は同じです。早速見ていきましょう。

 

１.かかる経費もちゃんと計算に入れるのがポイント

投資信託と不動産投資は、株式や債券にくらべて経費がかかることが特徴です。入ってくるお金だけでなく、出ていくお金も把握することで、より正確な利回りを計算できます。

 

①投資信託

投資信託は株式などとは違い、月1回や半年に1回など、ファンドの状況や運用状況によって分配金が支払われるのが特徴です。
まず、投資信託の利回り計算方法はこちらです。

利回り(%) ＝｛（売買損益＋分配金ー販売手数料ー税金）÷投資元本｝÷運用年数 × 100

投資信託には
・販売手数料（投資信託を買うときにかかる手数料）
・信託報酬（投資信託という仕組みの利用料のようなもの）
・信託財産留保額（途中で解約したときにかかる違約金のようなもの）
があり、投資信託特有のものです。

商品ごとに費用としてかかる場合とかからない場合があり、費用となる場合には販売手数料と同じように差し引いて計算をします。

このため、金額（利率）が高めに設定されている商品を選ぶと、最終的に利回りが悪化してしまうので、注意が必要です。

販売手数料が無料の商品や信託報酬が低いものもありますので、商品の特徴を楽しみながら探してみるのも面白そうです。 

 

②不動産投資

不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。

・表面利回り
物件の購入金額に対して、どれだけの家賃収入が得られるかを計算したものです。

表面利回り(%) ＝年間の満室想定賃料÷物件購入価格 × 100

表面利回りは満室を想定した年間の家賃収入から計算します。
パンフレット等に載っている利回りは、この「表面利回り」がほとんどです。

空室の場合は考えられていないため、実際にはもっと低い利回りになることが多く、「粗利」のようなものです。

不動産投資の資料で目にする利回りが「表面利回り」であることを知っておくと、利回りの数値だけにおどらされることなく、自分に合う物件を探しやすいと思います。

 

・実質利回り
不動産を購入した場合、実際には税金や物件を維持するための管理費、修繕費などの経費がかかりますよね。

実質利回りはその経費も計算に入れるのが特徴です。
このため、表面利回りにくらべて実際の収益に近い利回りを計算することができます。

実質利回り(%) ＝（年間の想定賃料ー諸経費）÷物件購入価格 × 100

いくら手元に残るかというポイントで計算をするため、より実態に即しています。

しかし購入時点では先に必要になってくる費用が確定しない場合もあり、計算しずらいのは難点です。

これ以上諸経費はかからないはずと思っていたら、賃貸をスタートしたあとに修繕が必要になるケースもあります。

もし利回りが高い物件に出会ったときは、内容をよくチェックしましょう。

家賃が高めに設定されていたり、実は修繕が必要な物件で購入後に支出が増えてしまう場合もあります。

利回りの計算方法を知っておくと、なぜこの利回りになっているのか、自分で計算ができるようになります。

自分にとって最善の不動産投資に近づくことができそうですね！

まとめ

投資対象が何であれ、利回りの計算方法を自分の目で確かめることは大事ですね！

購入時にこのくらいの利回りになると思っていたら、急に価格に変動し予想通りにいかなかった・・・なんてこともあるかと思いますが、むしろそれも投資の醍醐味。
経験から学ぶことも財産だなと感じます。

次回は、投資をするうえでは見逃せない複利の計算について書いていきます！